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資産證券化為租售並舉“輸血”

  國內首單房企租賃住房REITs落地—— 資産證券化為租售並舉“輸血”

    我國房地産已經走到了十字路口,依靠“拿地賣房”模式已難以支撐進一步增長,向“出售與持有運營並舉”轉型成為越來越多房地産公司的選擇。對於自持運營部分,房地産信託投資基金(REITs)提供了資金退出渠道

  近日,保利地産發佈公告稱,國內首單房企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs,獲得上海證券交易所審議通過。市場廣泛關注的房地産信託投資基金(REITs)探索加速,房地産資産證券化在為開發商提供新鮮血液的同時,也豐富了資本市場長期投資産品。

  地産金融化大幕開啟

  經過十幾年狂飆突進之後,中國的房地産業走到了十字路口:城市化率接近60%,每人平均住宅面積突破30平方米。從全國範圍看,房地産供應過剩,依靠“拿地賣房”模式已難以支撐進一步增長,向“出售與持有運營並舉”轉型成為越來越多房地産公司的選擇。

  “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。黨的十九大為住房市場的發展指明瞭方向。國內首單房企租賃住房REITs此時應運而生,為資本市場服務住房租賃行業的發展積累有益經驗。一方面,租賃住房證券化有利於租賃住房企業加快資金回籠,解決租賃住房投資回收週期過長的憂慮;另一方面,也有利於加大租賃住房房源的供給,助力租賃住房市場快速發展。

  通俗地講,不動産資産證券化就是以商業物業、住宅、工業廠房、基礎設施等不動産財産或不動産收益權作為基礎資産,以未來産生的運營現金流為投資人主要收益來源的金融産品。鑫創科技有限公司基金投資部執行總經理周劍接受《經濟日報》記者採訪時表示,不動産資産證券化在我國市場發展已有10年時間,但是過去開發商的房子不愁賣,自持資産很少。因此,産品不多,市場不大,市場參與主體缺乏積極性。

  目前,政策要求開發商自持一定比例商品房。對開發商而言,長時間佔用資金會降低資金效率,其資金一個重要退出渠道就是資産證券化。不動産資産證券化中一個最主流産品,就是房地産信託投資基金(REITs)??梢哉h,房地産信託投資基金是地産金融化的必然結果。

  我國城市化經過10餘年的高速發展,在住宅開發的同時,沉澱了大量優質的持有型物業,包括辦公樓、零售物業、公寓、倉庫、養老地産等,這些都是可以證券化的優良基礎資産。

  “儲架發行”便利持續融資

  國內首單央企租賃住房REITs——中聯前海開源-保利地産租賃住房一號資産支援專項計劃,對於加快租賃住房市場建設具有積極的示範效應。

  據介紹,該租賃住房REITs由中國保利集團公司控股公司保利房地産(集團)股份有限公司聯合中聯前源不動産基金管理有限公司共同實施,儲架發行總額度為50億元。本單産品的成功落地,驗證了“以REITs打通租賃住房企業退出渠道、構建租賃住房完整商業模式閉環”的可行性。

  這一項目在不動産資産證券化領域有何突破?中聯基金執行總經理范熙武告訴《經濟日報》記者,與市場上已發行的資産證券化項目相比,本項目的創新之處在於首次在REITs中引入“儲架發行”的機制。也就是説,在當前的資産證券化制度框架內創設出“可以長大”的REITs,間接實現了公募REITs的擴募功能,這對在國內設立房地産信託投資基金具有積極的探索意義。儲架發行機制的核心,在於一次核準,多次發行。儲架發行機制有助於簡化審核程式,降低監管機構的審批成本以及企業的發行成本,同時“儲架機制”為發行人提供了持續再融資的便利性。

  公募REITs尚待臨門一腳

  專家也指出,目前我國市場上的産品都是類REITs,還沒有真正的REITs。不過,我國豐富的不動産存量以及繁榮發展的類REITs市場為公募REITs市場孕育了良好的條件。據介紹,在“九五”至“十一五”的15年期間,我國主要基礎設施建設投資額總計約17.7萬億元,其大部分以實物資産形式沉澱。目前,國內類REITs的設計和探索,為公募REITs積累了交易結構與商業經驗,同時也為公募REITs培育了投資人,這都為迎接公募REITs的到來創造了良好條件。不過,其真正得到發展尚需解決兩大瓶頸。

  一是投資者準入門檻。專家表示,此次保利發行的房企租賃住房REITs仍是類REITs的私募産品。根據監管規定,該類産品應當面向合格投資者發行,發行對象不得超過200人,單筆認購不少於100萬元人民幣,且僅能通過交易所大宗交易平臺以協議方式轉讓、流通。這種安排難以有效對接公開資本市場資金,也不能從根本上解決和滿足發行人的長期資金需求。對於市場上廣泛討論的“公募基金+ABS”,范熙武表示,在現有的體系框架內通過“公募基金+ABS”的架構,既能解決上述問題,又能以最小的改革成本發揮公募REITs的産品優勢。

  二是稅收優惠問題。有關人士表示,現階段通過一事一議的方式,類REITs項目的稅收問題得到了解決,但是從長遠來看,形成系統化、常態化的稅收優惠體系很有必要。在發達國家成熟市場,REITs可以免繳公司所得稅,個人投資者持有REITs期間的資本利得也可能享有一定的稅收優惠政策,這是各地RETIs市場得以蓬勃發展的重要原因之一。當然,建立完整的優惠稅收體制不可能一蹴而就,畢竟在擁有全球最發達的REITs市場的美國,從REITs的誕生到形成比較完整的稅收優惠體系也探索了近30年。

  有關專家表示,通過資産證券化為房地産企業提供創新融資渠道和投資退出路徑,對於建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度具有重要意義,也是未來的方向,以租金作為收益來源的REITs安全性高,能夠給社會資金提供比較好的投資渠道。從這兩點看,公募REITs産品的推出,已不再遙遠。

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